Waar komt Amerika met één verdieping vandaan?

2024 Auteur: Seth Attwood | [email protected]. Laatst gewijzigd: 2024-01-10 22:02

Historisch overzicht van de ontwikkeling van de slaapgebieden van de Verenigde Staten, die begon tijdens de industrialisatie.

Het bouwen van woonwijken in de Verenigde Staten begint met landontwikkeling en terreinvoorbereiding. Het land wordt verdeeld in afzonderlijke percelen, straten worden voorbereid, riolering en regenafvoeren worden aangelegd, elektriciteitsnetwerken, gas- en telefoonlijnen worden geleverd, en pas dan begint de bouw van huizen. Dergelijke percelen worden door één bedrijf voorbereid en opgebouwd en ik heb al uitgebreid over dergelijke constructies geschreven, maar dit was niet altijd het geval.

Vandaag zal ik het verhaal vertellen van de "American Dream" tijdens de jaren 1900 - 1940 en de mogelijkheden van een dergelijke constructie voor de bevolking vanuit financieel oogpunt bekijken.

1. Tot de twintigste eeuw waren de meeste woonwijken relatief klein en breidden nieuwe gebieden zich uit rond bestaande gebieden door bestaande straten te verlengen. Er waren geen overheidsvereisten voor ontwikkelaars. ontwikkelaarsbedrijven bestonden in wezen niet. In die tijd waren alleen gebouwen in de centrale delen van de stad strikt gereguleerd om de schoonheid te behouden.

2. Bedrijven verkochten grond voor individuele bouw en na het kopen van een stuk grond bestelde de eigenaar zelf een huis voor zichzelf bij een bouwbedrijf. Na een tijdje werd het voor bedrijven die grond verkopen duidelijk dat het veel winstgevender zou zijn om grond te verkopen in gebieden met kant-en-klare infrastructuur in plaats van individuele percelen. Zo is de term "wijkbouw" ontstaan.

3. Enkele van de eerste districten van dit type werden in 1927 gebouwd door twee onafhankelijke bedrijven onder leiding van twee architecten - E. Boston, nabij de stad Baltimore, en D. Nicholas, in de buitenwijken van Kansas City.

4. De wijken telden ongeveer 6.000 huizen, met een bevolking van 35.000. Omdat het ontwikkelgebied was in beide gevallen zeer grootschalig, dan moest de ontwikkelaar een aantal nieuwe vraagstukken oplossen bij de aanleg van de complete infrastructuur van het gebied in de vorm van scholen, winkels, nabij gelegen kantoorgebouwen. In dit geval waren alleen technische en communicatielijnen niet genoeg, en toen besloten de architecten om de eerste normen voor de ontwikkeling van slaapruimtes in te voeren.

5. Zo ontstonden verschillende verenigingen van architecten en bouwers, die tegenwoordig de meeste aspecten van de bouw van woonwijken regelen, namelijk de National Urban Planning Association en het American Institute of Urban Development. Naast regelgeving en wetten met betrekking tot bouwnormen, hielpen verenigingen nieuwe bedrijven bij het maken van ontwerpen en lay-outs, wat op vele manieren hielp voor potentiële kopers als de bedrijven begonnen met het opstellen van een masterplan voor de ontwikkeling van kopers.

6. Maar met de komst van de economische depressie was de kwestie van het bouwen van woonwijken tijdelijk bevroren: de meeste mensen bevonden zich in een situatie van geen geld. De problemen met het verder verbeteren van de gebieden moesten tijdelijk worden uitgesteld tot betere tijden. President G. Hoover begon in 1929 hoorzittingen te beleggen over de huisvestingskwestie, op het moment dat de depressie net begon, en bouwbedrijven begonnen bouwprojecten haastig te bevriezen vanwege de insolventie van de bevolking. Maar vóór de komst van F. Roosevelt in de regering waren er geen kardinale wetten aangenomen.

7. In die tijd werden huizen direct door de eigenaren gekocht, dus alleen rijke en welgestelde mensen konden het zich veroorloven om in woonwijken te wonen, zelfs de middenklasse kon zo'n leven niet betalen. Tussen 1910 en het midden van de jaren twintig leenden banken particuliere hypotheken aan particulieren met een goede solvabiliteit voor een periode van 2 tot 5 jaar, maar dergelijke leningen waren nog steeds "duur" voor de middenklasse. Hoewel het vermeldenswaard is dat de eerste massale pogingen om geld te lenen aan de bevolking al in 1932 werden gedaan nadat de regering de wet op leningen voor particulier onroerend goed had aangenomen.

8. Reeds in 1933 werden wegens insolventie huizen die in 1932 op leningen waren ontvangen, door de eigenaren verlaten met een snelheid van ongeveer 1.000 per dag. Het is niet verwonderlijk dat president F. Roosevelt, toen hij naar het Witte Huis kwam, een van de componenten van economisch herstel zag in het voorzien van goede huisvesting voor de bevolking. De presidentiële regering zei: als mensen thuis gelukkig zijn, zullen ze ook gelukkig zijn op het werk.

9. Daarom keurt de regering op 27 juni 1934, ondertekend door de president, een van de belangrijkste wetten voor de bouw van woonwijken goed - de federale wet van kredietverlening aan de bevolking voor de aankoop van particulier onroerend goed.

10. Voor het eerst in de geschiedenis van het land konden huiseigenaren hun hypotheken met 80% beschermen tegen stijgende of dalende prijzen, en de lening zelf werd door de overheid verstrekt voor een periode van 15 jaar tegen 5% per jaar.

11. Het programma zelf duurde 3 jaar, maar het is in deze drie jaar dat de middenklasse bevolking voor het eerst de kans krijgt om een huis te kopen in de buitenwijken, er is een golf van de bouw van woonwijken. Het was tijdens deze periode dat de term "American Dream" werd geboren.

12. In het derde jaar van het bestaan van het programma werd de rente verlaagd tot 3% en de looptijd van de lening verlengd tot 20-25 jaar, en degenen die een lening tegen een hogere rente ontvingen, konden herfinanciering ondergaan.

13. De volgende fase van de intensivering van de bouw valt in de periode van de Tweede Wereldoorlog, toen de deelnemers geleidelijk begonnen terug te keren, aan wie de staat niet alleen hulp bood in de vorm van verschillende subsidies, maar hen ook goed werk leverde. Oorlogsveteranen zijn altijd eerst ingehuurd. Trouwens, dit principe blijft vandaag geldig. De bouw van woningen voor militairen versnelde nog meer na de 1944 Veteran Assistance Act, of de zogenaamde "Rechten van het militair personeel" Act, die een lage rente hypotheek van de staat garandeerde voor het kopen van onroerend goed na afloop van een leger contract en ontslag van militairen.

14. De eerste massale buurten met complete infrastructuur beginnen te bloeien in Californië, waar tussen 1941 en 1944 2.300 huizen werden gebouwd voor oorlogsveteranen.

15. Op dit moment beginnen bedrijven districten te bouwen in de nu al bekende lay-out, met parken, kantoorgebouwen, scholen, winkels, kleuterscholen.

16. De slaapvertrekken zijn geen stadsdelen meer, maar worden zelfstandige gemeentelijke eenheden met eigen namen, postcodes, telefooncodes. Het grootste deel van de bevolking van dergelijke gebieden werkt in de stad, maar een deel van de bevolking krijgt direct een baan in dergelijke gebieden. Kleine bedrijven beginnen zich vanuit het centrum van steden naar de buitenwijken te verspreiden, wat de ontwikkeling van woonwijken verder bevordert.

17. Tegelijkertijd beginnen de vereisten voor het gebruik van land aan te scherpen, de eerste dergelijke wetten werden in 1909 aangenomen. Het doel van het aannemen van wetten was primair beperkt tot het schoon en netjes houden van de slaapvertrekken. Zo mochten fabrieken niet binnen een straal van 20 km van woongebieden worden gevestigd. De bufferzone was kantoorgebouwen of magazijnen, evenals winkelketens.

18. Met de goedkeuring van wetten om landgebruik te reguleren, keerden bouwers terug naar de kwestie van het herzien van het ontwerp van slaapruimtes en het creëren van gezelligheid en schoonheid binnenin, niet alleen in de vorm van parkzones, maar ook in de vorm van verbetering van het ontwerp van huizen en het plannen van straten, het creëren van kunstmatige stuwmeren en recreatiegebieden.

19. In het volgende deel zal ik je vertellen over de evolutie van slaapvertrekken op basis van de evolutie van de Amerikaanse transportsystemen, en dan zullen we het hebben over het ontwerp en de indeling van slaapvertrekken.

De foto's tonen een van de buitenwijken van Houston.

Met het begin van de industrialisatie van de Verenigde Staten begonnen veel gezinnen naar de buitenwijken te migreren. Dit was te wijten aan twee factoren: ten eerste veranderden grote toonaangevende steden in industriële en drukke reuzen, veel inwoners voelden zich ongemakkelijk tussen lawaai en industrie. Ten tweede was er Ford en de wegen, waardoor de afhankelijkheid van het openbaar vervoer en de behoefte aan huisvesting in de buurt van het werk werden uitgewist. Een romantische rustige buitenwijk met een woonhuis, omgeven door stilte en groen, is voor velen een droom en een beeld geworden van een ideaal leven, een 'American dream'.

1. Trouwens, lang voor het verschijnen van auto's in grote aantallen en wegen, in het midden van de 19e eeuw, waren er al enkele schetsen van architectuur en lay-outs van slaapruimtes. Een van de eerste werken in de Verenigde Staten over dit onderwerp was een boek van Andrew Downing, getiteld 'A Course in Theory and Practice of Landscape Gardens'. In dit boek beschreef Andrew de indeling en constructie van de slaapvertrekken, met illustraties en veel kleine details, zoals hoe bomen te planten of hoe straten moeten worden aangelegd. Maar dit werk zelf was niet het eerste op dit gebied, in Groot-Brittannië, tegen die tijd waren er al heel wat architecturale en technische essays en boeken over dit onderwerp. Hoewel het idee zelf helemaal niet nieuw was, werd in 1819 in Brooklyn het eerste voorstedelijke gebied gebouwd. Op het 60 hectare grote land waren er verschillende rechte steegjes, 50 bij 30 voet. Trouwens, het perceel van 50 voet is nog steeds een van de meest populaire op de particuliere woningmarkt van vandaag, samen met percelen van 55 en 60 voet.

2. De waarde van dit boek lag in het feit dat Andrew aan de gewone bevolking (en niet alleen architecten en ingenieurs) liet zien dat het huis "vanaf de foto", waar velen van droomden, niet alleen voor zeer rijke mensen kon zijn, maar ook voor de middenklasse. In de komende decennia zal dit idee tot diep in de massa doordringen. In 1869 was een van de grootste buitenwijken van Brooklyn ontstaan, met 500 acres land verdeeld in vergelijkbare percelen. Het gebied kreeg de naam "Garden City". Kleine huisjes stonden in rechte straten, het gebied was al beplant met volwassen bomen, er waren tuinen, paden om te wandelen en andere kleine dingen van een fantastisch leven. Vanaf dat moment begon een dergelijke lay-out zich buiten de grenzen van New England te verspreiden. In 1907 verscheen een soortgelijk geplande wijk in Kansas, de Village Club genaamd. Maar in deze gebieden was er één probleem: rechte slaapstraten creëerden een gevoel van leven aan een drukke laan, waardoor de gezelligheid van een dorpshuis werd weggenomen. De oplossing voor het probleem hing in de lucht, heel dichtbij.

3. Tegen de jaren 1890 verdwijnt het idee van een privéhuis ergens in het bos tussen muggen volledig onder de massa. De oude principes werden vervangen door het idee om slapende buitenwijken te plannen en deze te bouwen met volledige infrastructuur en upgrades. Zo zag een van de in 1884 gebouwde gebieden in St. Louis, Missouri eruit. De aanwezigheid van rechte straten is niet de beste oplossing voor een slaapruimte.

(Lithografie door Gast, met dank aan Missouri Historical Society, neg. 21508)

4. En dit is een meer geavanceerd gebied, met een moderne lay-out - de bouw begon in 1869 in de staat Illinois, in de buitenwijken van Chicago. Laten we dieper ingaan op dit gebied, want het was de eerste massale ontwikkeling van het gebied in zijn moderne vorm; de huidige lay-out verschilt niet veel van dit gebied. In feite is dit niet echt het eerste geavanceerde gebied. In 1851 werd in Ohio een klein testgebied met gebogen straten gebouwd, Glendale genaamd. Desalniettemin was de buitenwijk van Chicago het eerste grote stedelijke gebied met geavanceerde ontwikkeling volgens de huidige standaard. Ten eerste werden tijdens de bouw op de plaats van het dichte bos alleen de gebieden gekapt die nodig waren voor de bouw, waardoor een groot aantal oude bomen onaangeroerd bleef. Bovendien had het gebied heuvels en een nabijgelegen rivier die het gebied een geweldig uitzicht gaven. Ten tweede had het hele gebied een massa gebogen straten, wat een gevoel van afzondering creëerde, en ten derde waren alle percelen verdeeld in onconventionele, ongelijke "brokken". Deze benadering verwijderde de geometrie en het gevoel langs de liniaal te leven. En tot slot, ten vierde, het ontwerp van de huizen werd individueel gemaakt en de huizen herhaalden elkaar niet als een doorslag. De hoofdarchitect van het gebied was Frederick Olmsted, en zijn ontwerpen in de Verenigde Staten zullen in de toekomst meer dan 450 vergelijkbare buurten in 29 staten omvatten.

Zo zag het gebied eruit, het grijze ongeverfde gebied onderaan het gebied is de rivier.

(Plan met dank aan Frederick Law Olmsted National Historical Site; foto met dank aan National Historic Landmarks Survey)

5. Tegen het begin van de jaren dertig was de richting van architectuur en planning van voorstedelijke gebieden volledig gevormd, niet in theorie, maar op papier, in de vorm van verschillende eerste codes en normen, evenals boeken: toegangswegen van snelwegen naar slaapstraten, afgesneden door een reeks winkels, gebogen rustige slaapstraten, met een groot aantal doodlopende straten (om de doorstroom van auto's af te sluiten), open ruimtes met bomen en waterpartijen, huizen met een open gevel en individuele architectuur, maar dezelfde stijl en materialen.

6. De National Home Owners Act van 1934 maakte een einde aan de deal. Deze wet richtte de Federal Homeowners Administration op. Het was nodig om uit de depressie te geraken, en vooral om mensen van huisvesting te voorzien. Daartoe heeft de overheid regels en wetten opgesteld met betrekking tot de financiering van particulieren bij de aankoop van een woning, taxatie van onroerend goed, leningen en particuliere investeringen in onroerend goed, regels voor de bouw van particuliere sectoren en eisen voor de verzekeringsplicht voor particuliere huisvesting, en de administratie zorgde voor al deze economie. Steward Mott, een van de meest ervaren en getalenteerde landschapsarchitecten, werd het hoofd van de administratie. Vanaf dat moment moesten particuliere bedrijven bij de administratie een aanvraag indienen voor goedkeuring van een plan voor de aanleg van nieuwe gebieden. De administratie heeft op haar beurt strikte eisen gesteld aan de planning van wijken, waardoor bedrijven niet alleen gedwongen worden huizen te stempelen, maar ook prachtige wijken te creëren met volledige verbetering. Van 1936 tot 1940 gaf de regering een aantal ryaikods uit, waaraan alle ontwikkelingsmaatschappijen moesten gehoorzamen. Laten we eens kijken naar de belangrijkste punten van deze tutorials met betrekking tot architectuur die tot op de dag van vandaag geldig zijn (met kleine wijzigingen).

7.

1. Particuliere gebieden moeten worden gevestigd op plaatsen die geschikt zijn om te leven zonder schade aan de gezondheid (we hebben het bijvoorbeeld over het feit dat er bijvoorbeeld geen manier is om een district naast een metallurgische fabriek te bouwen).

2. Gebieden moeten worden gevestigd op plaatsen die geschikt zijn voor bewoning, met een minimaal risico voor het leven van de bevolking (dit houdt in dat u geen gebieden mag bouwen op plaatsen met constante orkanen, in overstromings- of smoggebieden, eggey, hallo Louisiana en Kansas).

3. Elk district moet een volledige infrastructuur hebben die is ontworpen voor de bevolking (scholen, kleuterscholen, ziekenhuizen, wegen, openbaar vervoer, enz.).

4. De aanleg van alle noodzakelijke industriële infrastructuur moet in het gebied worden opgenomen (zuiveringsinstallaties, riolering, afvoerkanalen voor het afvoeren van zware regenval, enz.).

5. Onderwerping aan de zonering van steden, dwz. je kunt niet staan waar de grond ergens anders voor bedoeld was, zoals winkelcentra, kantoorpanden etc.

6. Bescherming van prijsstelling, d.w.z. huizen moeten volgens één plan worden gebouwd, zodat hun prijslijn ongeveer hetzelfde is, zonder significante afwijkingen. Hiervoor zijn verschillende wetten aangenomen, bijvoorbeeld met betrekking tot de grootte van de percelen, de inkeping vanaf de rand van het perceel (dwz een groot huis kan niet worden gebouwd op een perceel van 55 voet, vanwege het feit dat het niet passen vanwege deuk), de kwaliteit en het soort materiaal.

8.

7. Een volledig financieel plan voor de exploitatie van het gebied - dwz. de ontwikkelaar moet alle financiële uitgaven voor het onderhoud van het gebied afstemmen met de stad waaraan het gebied zal worden verhuurd. Denk hierbij aan kosten voor onderhoud van het gebied, onderhoud van alle infrastructuren, kosten van reparaties, kosten van industrieën die geen directe inkomsten genereren, zoals speeltuinen en sportterreinen, of het onderhoud van verfraaiing. Op basis van deze berekeningen zijn de verblijfsbelasting in het gebied en de stijging van de huizenprijzen berekend. Trouwens, voor degenen die het niet weten, elke eigenaar van een privéhuis betaalt jaarlijks belasting aan elke lokale overheid. De huidige belastingen in Houston variëren van 3 tot 5% van de getaxeerde waarde van een huis. Die. als uw huis in de huidige markt wordt gewaardeerd op $ 500.000, dan is uw jaarlijkse belasting gemiddeld $ 15.000. Dit geld gaat naar het onderhoud van het gebied, scholen, wegreparaties, enz. Over de financiële kant en de taxatie van huizen kom ik later nog terug.

8. De norm omvat ook berekeningen voor de aanleg van wegen, het aantal rijstroken, de architectuur van wegen, bochten, stijgingen en dalingen, de grootte van blokken, de aanwezigheid van parken en sportterreinen, irrigatie van het gebied, riolering, elektra enz.

9. Dit is het soort puinhoop dat de nieuwe regering in slechts een paar jaar heeft gemaakt. Nu bouwers gunstigere investeringsvoorwaarden konden krijgen, werden veel bouwproblemen en coördinatie met tussen de stadsautoriteiten en bouwers opgelost. Bovendien was Mott in staat om de federale regering ertoe aan te zetten wetten aan te nemen voor gebogen straten. Laat me je eraan herinneren dat ingenieurs sinds de bouw van New York erg verliefd werden op de heerser en geen idee hadden dat er nog zoiets als een kompas bestond. Zo werd alles wat direct gedaan kon worden direct gedaan en werden de gebogen straten gezien als een sensatie en een doorbraak naar de toekomst. In feite hebben gebogen straten veel voordelen ten opzichte van rechte. Ten eerste, zoals ik hierboven al zei, ze creëren een gezellige sfeer en nemen het gevoel weg van het leven in een drukke straat. Ten tweede zijn gebogen straten veel geschikter in gebieden met reliëf, omdat De hellingshoeken van de hellingen van de wegen kunnen worden gecontroleerd door rond de heuvels te buigen. Ten derde verlaagden gebogen straten de kosten van het aanleggen van communicatiemiddelen en wegen op plaatsen met reliëf. Ten slotte zorgden ze voor veiliger verkeer, omdat het aantal kruispunten in slaapzalen is sterk gedaald en de aandacht van de bestuurder neemt tijdens het rijden toe. Vanaf 1940 werden gebogen wegen gelegaliseerd en nu zijn ze ook een van de vereisten voor het ontwerp van slaapruimtes.